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En este comparador podrás consultar información en español sobre cómo funciona el mercado hipotecario en los Estados Unidos de América si tienes pensado comprar una casa para vivir o para tus vacaciones.
Además, puedes conocer todas las ofertas de hipotecas proporcionadas por los bancos para que consigas financiamiento para comprar una casa, para construirla, para realizar reformas, para refinanciar tu actual préstamo hipotecario o incluso para obtener liquidez y utilizarla en lo que necesites.
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A continuación te indicamos algunos puntos de interés para que conozcas en que consisten las hipotecas y cómo comparar entre ellas para elegir la que más se adapte a tu situación.
Qué son las hipotecas
Un préstamo hipotecario es un contrato por el que el prestamista se compromete a prestarle un monto de dinero al prestatario avalando el préstamo con la propiedad de la vivienda, que será el bien hipotecado.
El deudor se compromete a devolver el dinero más los intereses acordados a lo largo del periodo firmado en forma de cuotas habitualmente mensuales. En el caso de que este no pueda devolver el capital prestado, la entidad financiera podrá proceder a ejecutar la hipoteca, lo que implica que la propiedad de la casa queda en manos del banco y la deuda queda saldada.
La garantía de la vivienda permite que los créditos hipotecarios tengan unas condiciones mucho más ventajosas que los préstamos personales, sobretodo en cuanto a tasas de interés y plazo.
La finalidad habitual de estos productos es la compra de una vivienda que, por su elevado precio, pocas personas pueden pagar de sus ahorros. También pueden utilizarse para financiar la construcción de una casa, para realizar reformas o bien para mejorar tu actual hipoteca, consiguiendo unas mejores condiciones.
La obtención de efectivo para otros proyectos también es una de sus funciones, aunque a ese caso nos solemos referir como préstamos con garantía hipotecaria (Home Equity Loans) que veremos más abajo.
Dentro de las hipotecas podemos distinguirlas según la tasa de interés que aplican, que puede ser fija o variable.
Hipotecas fijas (Fixed-Rate Mortgages)
Se trata de préstamos en los que se acuerda desde el principio la tasa que se aplicará durante toda la vida de la hipoteca. En este caso, las cuotas mensuales serán siempre iguales y podrás conocer desde antes de firmar el contrato el monto total de intereses que pagarás.
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Tienen la ventaja de la estabilidad y tranquilidad que te proporciona pagar siempre lo mismo, pero en el caso de que las tasas de interés oficiales de la FED bajen mucho, estarás pagando más intereses que los que tengan contratada una hipoteca variable.
Hipotecas variables o ajustables (Adjustable-Rate Mortgages)
A diferencia de los de tasa fija, en los préstamos hipotecarios con tasa variable (ARM) el porcentaje de intereses aplicado va ajustándose durante el periodo de devolución. Para ello se utiliza un índice de referencia, que en USA suele ser la tasa SOFR, al que se le aplica un margen o diferencial.
Cada cierto tiempo, 6 o 12 meses, se recalcula la tasa de interés, que subirá o bajará dependiendo del comportamiento del índice. De esta forma, la cuota mensual va cambiando a la lo largo del plazo de amortización, beneficiándonos de las bajadas y perjudicándonos las subidas.
La ventaja de esta modalidad es que si las tasa oficiales de interés bajan, pagaremos menos que con las fijas.
Qué son los préstamos con garantía hipotecaria (Home Equity Loans)
Dentro de esta categoría podemos encontrar tanto préstamos como líneas de crédito (HELOC - Home Equity Line Of Credit) y su funcionalidad es la de obtener dinero para utilizarlo en cualquier propósito que necesitemos.
Es similar a un préstamo personal, pero utilizamos nuestra vivienda como aval, consiguiendo así unos intereses más bajos y unos montos y plazos mayores.
Se pueden solicitar incluso cuando aún no hemos terminado de pagar la hipoteca actual, pudiendo obtener un máximo del valor ya devuelto.
Qué son los préstamos Jumbo
Los Jumbo Loans son un tipo de hipoteca que ofrece grandes cantidades de dinero. El límite a partir del que suele hablarse de una hipoteca Jumbo lo establecen la empresas semigubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac y es el máximo monto de una hipoteca que están dispuestos a adquirir de un prestamista.
Para la contratación de este tipo de hipotecas los requisitos son más exigentes que con las convencionales, debiendo tener un puntaje de crédito muy alto y unos ingresos elevados.
Cómo comparar entre varias hipotecas
Para poder contrastar entre diversos préstamos hipotecarios hay que tener en cuenta distintas variables, así como evaluar la mayor cantidad de opciones posibles para encontrar la que más se adapte a tus necesidades y que al mismo tiempo suponga la menor cantidad posible de gastos, comisiones e intereses.
Estos son algunos de los factores más importantes en los que debes fijarte para comparar entre varias hipotecas:
- Fija o variable. El tipo de tasa de interés es importante, si quieres estabilidad lo mejor es una hipoteca fija. Si quieres beneficiarte si bajan los tipos de interés de la FED, es mejor decantarse por una ajustable.
- Porcentaje de interés. También conocido como Tasa de Interés Nominal, es el porcentaje que se aplicará para calcular los intereses que pagarás cada mes en tu cuota, cuanto más bajo mejor.
- Comisiones. Aunque más abajo evaluaremos este apartado más en detalle, lo ideal es pagar el menor número de comisiones posible.
- APR. El Anual Percentaje Rate o Tasa de Porcentaje Anual es un dato que nos permite comparar diferentes hipotecas, ya que incluye todos los gastos directos que se aplican durante la contratacion y devolución de un préstamo hipotecario.
- Vinculaciones. Es habitual que los bancos exijan a sus clientes ciertas vinculaciones con ellos para la contratación de una hipoteca, como la apertura de una cuenta de cheques, solicitar tarjetas de crédito, contratar seguros de vida y de hogar o adquirir depósitos u otros productos de inversión.
Los bancos no suelen dar demasiada información sobre todos estos datos de forma clara, entre otras cosas, porque dependen de factores como tu score de crédito o el estado en el que residas.
Por ello, es recomendable utilizar los simuladores que ofrecen en sus páginas web, como el que ofrece Chase Bank o el banco Truist, para conocer las condiciones concretas para tu caso.
Qué comisiones pueden tener las hipotecas
Estos son los gastos más habituales que puedes encontrarte al contratar una hipoteca:
- Comisión de investigación o solicitud (Application Fee). Es la que se aplica como coste por tramitar tu solicitud y realizar una primera evaluación para saber si eres apto para obtener el préstamo.
- Comisión de apertura (Origination Fee). Se cobra al contratar la hipoteca y en ella se incluyen los trámites para preparar toda la documentación, la evaluación definitiva de la solicitud y otros gastos de gestoría.
- Comisión de avalúo o tasación (Appraisal Fee). Es el costo de evaluar el precio oficial de compra-venta por un especialista o perito, que determinará el importe máximo que puede prestarte el banco. Este coste suele estar entre los $300 y $500 dólares.
- Comisión o penalización por pago adelantado (Prepayment Fee). Si decides devolver de forma anticipada una parte o todo el capital pendiente, el banco puede cobrarte un porcentaje respecto al monto devuelto de forma extraordinaria.
Además de las comisiones que puede cobrarte el banco por la contratación de una hipoteca, también tendrás que pagar otros gastos en forma de tasas locales e impuestos.
Sobre este comparador de hipotecas
Esta página está destinada a que aquellas personas que estén buscando una hipoteca para comprar una vivienda, reformarla, construirla o mejorar su actual préstamo hipotecario, puedan encontrar toda la información necesaria en español sobre el mercado inmobiliario en USA y análisis de las distintas hipotecas que ofrecen los bancos y entidades financieras. Así podrán comparar y elegir con conocimiento la opción que más les convenga.
- Procedimiento y fuentes de información: los análisis de cada hipoteca se han realizado a partir de los datos proporcionados de forma pública por las entidades en sus páginas web y folletos informativos. También se ha recurrido al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development) y a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (Federal Housing Finance Agency) para recopilar información sobre el mercado hipotecario.
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- Sobre nosotros: Busconómico es un comparador de productos financieros y bancarios de Estados Unidos orientado al público de habla hispana que reside en el país, con el fin de ayudarlos a entender los distintos productos y servicios ofrecidos por los bancos.
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