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Diferencias entre hipotecas con tasa fija y con tasa variable

A pesar de los rumores asociados al mercado inmobiliario de Estados Unidos, la gente aún tiene la necesidad de comprar casa nueva o usada. En este país, cuentas con 2 alternativas principales para acceder a un crédito hipotecario, la tasa de interés fija y la tasa de interés ajustable o variable. Dado que este tema es importante para tus finanzas personales, ahondaremos sobre sus principales diferencias.

Antes de considerar una hipoteca fija o variable

El costo de comprar una vivienda o refinanciar un préstamo hipotecario suele ser alto debido a todas las variables que implica su contratación. Aun así, la elección de una hipoteca fija o variable puede ayudarte a manejar mejor tu presupuesto o ahorrar sobre el monto final. La distinción principal entre estas opciones las podemos resumir de la siguiente manera:

  • La fixed-rate mortgage (FRM) o hipoteca fija no varía durante toda la vida del crédito hipotecario. Aunque suele tener una tasa mayor, las mensualidades permanecen igual.
  • La adjustable rate mortgage (ARM) o hipoteca variable suele empezar con pagos mensuales más bajos. No obstante, como está sujeta a indicadores económicos, tanto el interés como las cuotas pueden subir o bajar.
Refinanciación hipoteca fija
Refinanciación hipoteca fija
  • Interés: Desde el 2.25% al 2.875%
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca con tasa variable
Hipoteca con tasa variable
  • Interés: LIBOR + diferencial
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca fija
Hipoteca fija
  • Interés: 3.13
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca fija
Hipoteca fija
  • Interés: Desde el 3%
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca variable o ajustable
Hipoteca variable o ajustable
  • Interés: LIBOR + 2.25%
  • Plazo máximo: 30 años

Qué es una hipoteca fija

Una forma de entender las diferencias entre estas opciones de financiamiento es conociendo cada una por separado para distinguir sus pros y contras. Las hipotecas fijas son muy fáciles de entender porque están diseñadas para no variar hasta que termines de pagar. La parte positiva es que siempre sabes tus mensualidades y el monto total. Lo negativo: no cambian con las condiciones económicas y su tasa suele ser más alta que las ARM.

Este tipo de préstamos se caracterizan por:

  • Ser predecibles. Esta cualidad está enfocada en evitar cualquier sorpresa o cambio repentino con las tasas de interés. Tener la certeza de que las mensualidades no van a cambiar es fundamental, sobre todo si tu situación económica sufre algún retroceso. Además, el cálculo final es más simple, puedes organizar mejor tus finanzas y estimar con más precisión el tiempo para cancelar.
  • Tener mayor costo. Mientras el plazo sea más corto, menor será la tasa de interés que te van a cobrar. Por ejemplo, una hipoteca fija a 30 años tiene una tasa de 4.81% y una de 15 años 4.25%. En cambio, una ARM de 5 suele costarte 4%. Esto quiere decir que la capacidad de predicción tiene un precio que puedes asumir o no dependiendo de tus expectativas laborales, estrategia de pago o de lo que esperes que hagan las tasas de interés oficiales.

Cómo funciona la ARM

Hipotecas fijas o variablesEn Estados Unidos ya hemos explicado que las hipotecas variables o ajustables tienen ciertas particularidades con respecto a su contratación. En el fondo, funcionan igual que en cualquier otro país, pero usan esquemas diferentes. Lo cierto es que compartes el riesgo con el prestamista porque la tasa de interés puede subir o bajar según las condiciones económicas, incidiendo sobre las mensualidades.

Si eres una persona que le gusta apostar al cambio del mercado inmobiliario, esta opción empieza con una tasa más baja. El problema está en que dicho valor también puede aumentar en un momento dado. Es menos predecible que la hipoteca fija y podrías terminar pagando más si las condiciones económicas elevan los índices por los cuales se rige la ARM.

Las hipotecas variables estadounidenses son conocidas por:

  • Cambios en las tasas. Estos esquemas pueden ser 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 siendo alternativas mixtas para pagar. Es decir, tienes un periodo de interés fijo y luego el resto es ajustable . En estos ejemplos tienes los primeros 3, 5, 7 y 10 años respectivamente sin modificación y el resto del plazo de amortización con tasa variable.
  • Índices o indicadores. Los bancos norteamericanos se pueden regir por la Reserva Federal, bonos y el Libor, un índice popular que modifica las tasas de interés. Las entidades utilizan el valor del indicador y agregan un diferencial o margen para establecer el porcentaje de pago. Si el Libor es 2.5 y el margen 2.25, la tasa de interés a aplicar sería de 4.75.

Qué decisión tomar

Si en este momento estás pensando en cuál es la mejor opción para ti, eso dependerá de tu situación económica actual y cómo piensas asumir el compromiso. Las ARMs son préstamos hipotecarios con mucha aceptación porque tienen el beneficio de una tasa baja inicial y planes que se pueden adaptar de varias formas al manejo de tus finanzas personales.

Si crees que necesitas saber en todo momento cuánto debes pagar, tienes un presupuesto limitado y no te gustan las sorpresas, las hipotecas fijas pueden ser lo más apropiado. Aunque te pueden costar un poco más por su interés mayor en combinación con plazos largos que superen los 20 años.

Cada situación particular amerita un estudio serio y profundo para tomar la decisión acertada. Puedes apoyarte en el buscador/comparador de Busconómico para encontrar las opciones más interesantes en hipotecas fijas o variables.


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