En el amplio universo de los préstamos hipotecarios estadounidenses, son varias las instituciones que dan forma al mercado inmobiliario. Entre las más conocidas, están Fannie Mae y Freddie Mac, dos empresas con apoyo gubernamental que facilitan la compra de una vivienda. Por su importancia, tenemos que darte a conocer su creación y lo que hacen para ayudarte.
Origen y propósito de Fannie Mae
Al igual que la FHA, Fannie Mae apareció durante la Gran Depresión (1938) y fue impulsada por el presidente Franklin D. Roosevelt. Su nombre original es la Federal National Mortgage Association (FNMA) y surge a partir de la Federal Home Loan Bank Act, con la intención de impulsar la posibilidad de que más ciudadanos americanos tuvieran acceso a un hogar.
La función principal de Fannie Mae comenzó con la compra de hipotecas a los bancos comerciales más grandes para que estos pudieran ofrecer más créditos hipotecarios. En esta operación, esta agencia agrupaba las deudas en forma de valores respaldados por hipotecas. Luego procedía a vender estos instrumentos derivados a inversionistas, fondos de pensión y fondos de cobertura.
Por otra parte, la FNMA no funciona como un organismo que te presta dinero para obtener una vivienda, sino como un intermediario. Siendo uno de los mayores compradores de préstamos hipotecarios del mercado secundario, puede respaldar y garantizar estas hipotecas a través de entidades financieras que están adscritas a sus servicios.
La conversión de Fannie Mae en una empresa sucedió en 1968, ya que el Congreso no quería continuar dándole fondos como agencia. En vez de usar los impuestos para sus operaciones, decidieron hacer una oferta pública para conseguir capital por medio de accionistas. Aunque está patrocinada por el gobierno, sus inversores son dueños de esta compañía.
Origen y finalidad de Freddie Mac
Conocida como FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corp), esta agencia gubernamental fue creada durante la presidencia de Richard Nixon, en el año 1970. En ese momento, el Congreso apoyó su puesta en marcha para que pudiera competir con la FNMA. La diferencia principal con respecto a ésta, es que Freddie Mac podía comprar cualquier tipo de hipoteca.
La FHMCL es uno de los resultados de promulgar la Emergency Home Finance Act de 1970. El propósito de su aplicación fue ampliar el mercado secundario de créditos hipotecarios y, al mismo tiempo, reducir las tasas de interés de riesgos para las entidades financieras. Eventualmente, este organismo se separaría del gobierno para convertirse en una GSE (Government Sponsored Enterprise).
Considerada como una corporación de servicios financieros manejada por accionistas, Freddie Mac respalda casi el 80% de todas las hipotecas que hay en Estados Unidos. Al igual que Fannie Mae, su labor no está enfocada en darte un préstamo hipotecario, sino en crear condiciones de liquidez para bancos, uniones de crédito y entidades de ahorro.
El esquema para la compra de hipotecas es similar a la FNMA: agrupando varios créditos para luego venderlos como mortgage-backed securities (MBS). Estos instrumentos funcionan como bonos que generan dividendos para quienes deciden invertir en ellos. No solo están asegurados por un conjunto de hipotecas, son intercambiados en el mercado secundario y sirven para aprovechar el negocio de bienes raíces.
Diferencias entre la FNMA y la FHLMC
Aunque estas instituciones surgieron en momentos diferentes o con propósitos distintos, ambas cumplen la misma función dentro del mercado inmobiliario. Ya que son GSEs y la gente tiene la posibilidad de comprar acciones para participar en ellas, las diferencias más relevantes no son muchas. Básicamente se reducen a 2:
- Fannie Mae ofrece el préstamo Home Ready (Casa Lista), para el cual los solicitantes no pueden tener un ingreso superior al 80% de la media del área donde residen. Mientras, Freddie Mac pone a tu alcance el programa Home Possible (Hogar Posible), que pide a los solicitantes habitar una vivienda y no disponer de un sueldo superior al promedio de la zona donde están.
- La FNMA crea las condiciones de mayor acceso al crédito comprando las hipotecas de los bancos comerciales más importantes. En cambio, la FHLMC lo hace adquiriendo estos compromisos de financiamiento de entidades más pequeñas o locales que tienen una menor exposición.
Consideraciones finales
Mientras que unos piensan que Fannie Mae y Freddie Mac fueron en parte responsables por la crisis de 2008, otros creen que son mecanismos que facilitan la adquisición de una propiedad en Estados Unidos. Cualquiera que sea el caso, son instituciones importantes que pueden ayudarte a conseguir una hipoteca con menos requisitos que los bancos comerciales más grandes.
Cuando se trata de buscar préstamos hipotecarios, son muchas las opciones disponibles si cuentas con un historial de crédito decente e ingresos estables. No hay duda de que la FNMA y FHMCL son alternativas interesantes cuando tus finanzas personales no son las mejores. Pero si quieres otras opciones en la categoría de hipotecas, en el comparador de Busconómico las puedes encontrar.
English: What are Fannie Mae and Freddie Mac