Qué son las hipotecas de interés variable o ajustable (ARM)

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La dinámica de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos no varía mucho con respecto a otros países donde este recurso tiene amplia aceptación.

Así, la hipoteca de interés ajustable o ARM (Adjustable-Rate Mortgage), es la que se conoce como variable o mixta en la cultura hispanohablante. Debido a que es importante saber cómo funcionan para averiguar si te conviene o no, te explicamos sus aspectos clave.

¿Cómo funcionan las hipotecas variables en Estados Unidos?

Un préstamo de interés variable consiste en un financiamiento cuyo interés sobre el saldo adeudado cambia cada cierto tiempo. Esto se debe a que dicho valor está vinculado a uno o varios índices, los cuales fluctúan dependiendo de diversos factores.

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En Estados Unidos con la ARM pasa lo mismo, pero funciona más como una hipoteca de interés mixto o híbrido, ya que tienen un primer periodo en el que la tasa de interés es fija, para luego pasar a una tasa variable que puede modificarse de forma mensual, trimestral o anual.

Nomenclatura de las hipotecas ARM

Hipotecas variables ARMPara indicar los periodos fijos y variables de las hipotecas ajustables en Estados Unidos, se utiliza una forma de expresarlas que convienen conocer para saber qué significan.

La forma más habitual es la de indicar en un primer número el periodo de tasa fija en años y en el segundo número el plazo de tiempo en el que se revisará la tasa de interés durante el periodo variable. (ARM 5/1, ARM 7/1, ARM 10/2)

Por ejemplo, una ARM 5/1 significa que el plazo fijo durará 5 años y que durante el variable, la tasa se revisará cada año. En un ARM 10/2, la tasa fija será de 10 años y luego el porcentaje se irá modificando cada 2 años hasta finalizar el plazo de devolución.

Existen también otras nomenclaturas menos utilizadas, en las que el primer dígito expresa el plazo fijo y el segundo el plazo variable. Infórmate bien antes de contratar una hipoteca para conocer bien cuál es la forma utilizada.

¿Cómo se calcula la tasa variable de las hipotecas ARM?

Durante el periodo fijo la tasa de interés será siempre la misma, siendo las cuotas mensuales constantes. Sin embargo, durante el plazo variable o ajustable, el cálculo de la tasa se determina a partir de un índice de referencia, al que el banco suma un diferencial o margen.

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Así, aunque el valor del índice puede cambiar, el margen aplicado por la entidad financiera siempre es el mismo. Para un ejemplo en el que el margen aplicado por el banco es del 1% y el valor del índice es del 4%, el resultado es una tasa de interés del 5%.

Si en la próxima revisión el índice ha subido al 5%, la tasa de interés resultante será de un 6%, después de sumar el diferencial, que sigue siendo del 1%.

¿Cuáles son los índices de referencia más usados en las ARM?

En Estados Unidos se manejan diferentes indicadores para designar la tasa de interés relacionada con los préstamos hipotecarios. Las opciones más utilizadas para el ajuste suelen ser:

  • La tasa SOFR (Secured Overnight Financing Rate). Es la más utilizada actualmente en las hipotecas variables en Estados Unidos, sustituyendo al LIBOR, que era el más usado hasta hace poco. Se basa en transacciones en el mercado de recompra del Tesoro de los Estados Unidos.
  • Letras, bonos o pagarés del Tesoro. Emitidos por este organismo, son instrumentos de inversión de bajo riesgo garantizados por el gobierno. Poseen una tasa de interés baja y pueden tener una duración menor a un año (bills/letras); de 2, 3, 5 y 10 años (notes/pagarés); y hasta 30 años (bonds/bonos).
  • El LIBOR (London Interbank Offering Rate). Vinculado a la tasa FED, es una referencia importante para la banca. Puede decirse que es un indicador internacional que muestra la tasa de interés que se cobran los bancos por préstamos a corto plazo.
  • La tasa de fondos de la Reserva Federal (Fed Funds Rate) o Prime Rate. La más importante porque mantiene la estabilidad económica de EUA y el mundo. Es la tasa de interés que los bancos pagan entre sí para prestarse fondos FED a un día.

Diferencias entre hipotecas ajustables y fijas

La principal distinción entre estos dos tipos de préstamos hipotecarios, como su nombre indica, es que la tasa de interés es siempre la misma en las hipotecas fijas mientras que en las variables tiene un periodo en el que fluctúa.

Además, el periodo inicial fijo de las hipotecas ARM suele tener una tasa menor que el de los créditos hipotecarios de tasa fija, siendo más atractivas al inicio.

Otra diferencia es que las fijas ofrecen una mayor estabilidad, pagando siempre la misma cuota todos los meses, sin sorpresas. En las ajustables, cuando llega el periodo de tasa variable, el monto de las cuotas depende totalmente del valor del índice de referencia utilizado.

En el caso de que a largo plazo el índice de referencia suba, ahorrarás dinero con una hipoteca de tasa fija, en caso de que baje, la ARM será más barata, pero es imposible predecir lo que harán los tipos de interés en el futuro.

English: What are the adjustable-rate mortgage loans (ARM)?


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