Buscar financiamiento es una de esas cosas a las que le damos bastantes vueltas por el tiempo, dinero y los trámites que implica. Tampoco basta con entender que se vuelve aún más complicado cuando nuestra situación financiera no es la ideal.
El tema de los requisitos para obtener una hipoteca es algo que interesa a todos y es lo que trataremos esta vez.
¿Cuáles son los requisitos para obtener una hipoteca en Estados Unidos?
Como advertencia, debes entender que los requisitos para conseguir una hipoteca varían entre las entidades que las ofrecen. Sin embargo, para saber si calificas o no para algún programa en especial, revisaremos los elementos comunes que caracterizan a los préstamos hipotecarios.
Cuando quieres solicitar un crédito hipotecario, vas a necesitar:
Una fuente de ingresos estable
La mejor forma de ganarse la confianza de bancos o instituciones que otorgan hipotecas es demostrando que posees suficiente solvencia para pagarles.
Entre las fuentes de ingresos más comunes están los salarios fijos, ganancias como independiente, pensión alimentaria, pagos de la Seguridad Social, alquileres de propiedades, bonos y comisiones e inversiones que generan dividendos.
- Interés: 2.88%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Consultar
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Fijo
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Desde el 2.25% al 2.875%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: LIBOR + diferencial
- Plazo máximo: 30 años
Antes de 2008, existían los llamados “stated income” o “liar’s loans", porque declarabas lo que ganabas y la entidad no se preocupaba por revisar dicha información.
Ahora, la mayoría te exige la verificación de ingresos, por lo que debes tener a la mano recibos de pago, declaraciones de impuestos, estados de cuenta y formas 1099 o W2 de tus empleadores o quienes hacen negocios contigo.
También es posible que llamen a tu trabajo para validar que no estás desempleado/a.
Porcentaje de enganche
Usualmente, los prestamistas prefieren que des al menos un 20% del valor del inmueble, pero esto también depende del tipo de hipoteca que solicites. Este down payment evita que los bancos tengan que hacer una investigación más profunda o que pidan avales adicionales.
Esta condición aplica para hipotecas convencionales, ya que poner menos implica tener que contratar un seguro hipotecario privado (PMI), lo cual te costará más a largo plazo.
En cambio, los préstamos hipotecarios del gobierno funcionan de otra forma:
- Con los préstamos FHA te piden un 10% de enganche si tienes un score entre 500-579 o de 3.5% con un puntaje de 580+.
- Están los préstamos 203K, que exigen un porcentaje de 3.5.
- Los créditos convencionales 97 también exigen un enganche del 3%.
- Tanto para las VA como las USDA no hace falta un down payment, pero incluyen otros detalles. Las primeras tiene una cuota de financiación (funding fee) del 1.25 al 3.3% dependiendo del enganche que des o si eres militar (activo, reserva o guardia nacional). Las segundas tienen una up-front fee equivalente al 1% del monto y un seguro por el 0.35% del saldo anual.
Proporción deuda-ingreso
El debt-to-income ratio (DTI) es un factor importante para los posibles prestamistas porque les indica la factibilidad de que puedas asumir un financiamiento de este tipo.
La proporción deuda-ingreso suele calcularse sumando tus gastos mensuales fijos y dividiéndolos entre lo que gastas en devolver los préstamos y créditos contraídos.
Por lo general, necesitas tener un endeudamiento inferior al 50% para hipotecas convencionales, pero el rango ideal está entre 36% y 43%.
En cuanto a los requisitos de Fannie Mae y Freddie Mac, la máxima proporción de deuda-ingreso subió al 50%. Según el programa gubernamental que elijas, los límites son:
- Un máximo de 41% para los préstamos VA y USDA.
- La DTI para FHA puede llegar hasta 50% (con reservas de efectivo y buen crédito), aunque el promedio habitual es de 43% o menos.
Puntaje de crédito
Otro factor decisivo para conseguir una hipoteca en Estados Unidos, es el famoso score crediticio FICO. Si exhibes un puntaje regular o malo, tus posibilidades disminuyen sustancialmente porque no has manejado bien tus finanzas personales.
En el caso de los préstamos hipotecarios convencionales, lo ideal es tener un score por encima de 680 o en el peor escenario, más de 600.
Cada programa que ofrecen las entidades financieras posee requisitos mínimos de calificación, no obstante estos parámetros pueden variar debido a políticas internas. Los límites que conocemos son:
- 580 para los préstamos FHA.
- 620 para las hipotecas Conventional 97, las USDA y también para las VA (también pueden aprobarte con 580+).
- 640 para los préstamos hipotecarios convencionales y para los créditos 203k.
Otros requisitos para una hipoteca en USA
Por último, quedan varios trámites que son importantes para que los prestamistas puedan darte el Ok de un préstamo hipotecario. Algunos los vas a necesitar para asumir los costos de cierre (closing costs), como una cantidad en efectivo que va del 2 al 5% del valor de la vivienda.
Los demás incluyen: seguro de propietario y título, inspección de la propiedad, un estudio y la tasación para estimar tanto el enganche como el monto de financiamiento.
Calificar para una hipoteca en Estados Unidos depende mayormente de tu estabilidad laboral y el manejo adecuado de tus finanzas personales. Si deseas saber más sobre el tema, consúltanos en el comparador de Busconómico.
Español: Mortgage loans requirements