Comprar una casa en Estados Unidos no es un proceso sencillo ni barato, eso no es secreto para nadie. Si estás pensando en adquirir una propiedad, debes preocuparte por tener el enganche (10% o más) y asumir los costos de cierre de hipoteca.
Sobre estas tarifas adicionales es de lo que hablaremos en este artículo .
¿Por qué hay que pagar closing costs?
Los costos de cierre de una hipoteca son una serie de comisiones relacionadas con la compraventa de bienes raíces que son asumidas tanto por el dueño como por el comprador.
Estos cobros varían en función del tipo de préstamo hipotecario, la propiedad que decidas comprar y las leyes del estado. El momento de closing o cierre es cuando se realiza la transferencia de título del propietario al nuevo dueño, en el que se formaliza el préstamo hipotecario que sirve para realizar el pago.
- Interés: 2.88%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Consultar
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Fijo
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Desde el 2.25% al 2.875%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: LIBOR + diferencial
- Plazo máximo: 30 años
Entre los closing costs más comunes vas a encontrar la investigación del título, seguro del título, tarifas del abogado, impuestos, cargos del prestamista y el seguro de propiedad, que se paga antes de cerrar el trato.
Algunos no son negociables, como los taxes de transferencia locales o el registro. Otros, como las comisiones del banco, pueden negociarse. También puedes llegar a un acuerdo con el dueño o el prestamista para que ellos cubran una parte de los costos de cierre.
Los costos de cierre de hipoteca más frecuentes
De acuerdo a la norma, los compradores deben recibir un presupuesto estimado del préstamo hipotecario 3 días después de aprobada la solicitud, el cual contiene los costos de cierre.
Luego, 3 días antes del closing, deberías tener en tus manos la declaración de cierre, un estado de cuenta que te indica los detalles finales sobre la hipoteca y los closing costs.
Las comisiones de cierre están divididas en 3 apartados principales: costos prepagados, tarifas de títulos y cargos del prestamista. A continuación, revisaremos cada una:
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Tarifas de títulos (Title fees). Por lo general, conforman un 70% de los gastos relacionados con los costos de cierre. Por ello te recomendamos comparar estos servicios para que puedas ahorrar dinero en la búsqueda del título, seguro del título y la liquidación.
El banco te exige el seguro por el monto solicitado de la hipoteca y te recomendamos otro seguro opcional para proteger tu inversión en la propiedad. Esto te cubre contra reclamos de posesión, un gravamen sobre la vivienda, trabajos no pagados y por impuestos omitidos por el dueño anterior.
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Costos prepagados (Prepaid fees). Resulta habitual que el prestamista o entidad financiera te pida que abras una cuenta de depósito o garantía con el fin de recolectar los impuestos de la propiedad y el seguro de propietario. Durante el cierre, tendrás que desembolsillar 1 año del seguro y 2 meses de primas como reserva.
Además, te toca pagar de 2 a 6 meses de impuestos dependiendo de cuándo se vence la cuenta, lo cual puede ser muy caro según la ubicación del inmueble. A veces, si pones un enganche del 20% o más, podrías recibir una excepción con respecto a estos cobros.
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Comisiones del prestamista (Lender fees). Es sin duda la categoría más amplia por tratarse de las garantías que piden las instituciones financieras que te dan financiamiento. Con frecuencia, pueden estar reunidas en lo que llaman origination fee (comisión de apertura).
Este concepto agrupa costos relacionados con: tasación, administración, procesamiento, cheque de crédito, certificación de inundación (si hace falta), envío de correspondencia, impuestos de transferencia y escrituras. Además, encontrarás opciones como los puntos de descuentos de hipoteca.
Tarifas de cierre para vendedores
Los dueños que deciden vender sus hogares también están sujetos a varios cargos por estas transacciones. La más costosa es la comisión de bienes raíces, una división entre el agente del comprador y el corredor de ventas, que suele ser de 6%, pero oscila de 5 a 8%.
Además de pagar el costo del título, el propietario debe cancelar el “transfer tax”, el cual puede variar de 1 a 2 USD por cada $500.
Ejemplo de los costos de cierre de una hipoteca
Ya que tenemos las comisiones principales que pueden cobrarte, tomaremos un ejemplo sencillo para ilustrar lo que podría costarte. Supongamos por un momento que pides un préstamo hipotecario por $162,000 con una tasa de interés fija de 3.875% y abonaste un enganche del 10% o $18 mil.
Cuando procesamos estos datos, obtenemos lo siguiente:
- Tarifas del banco o prestamista: $1,802
- Comisiones de terceros (tasación, impuestos, etc.): $3,870
- Costos prepagados y pagos del dueño: $2,382
- Total: $8,054
Esto es sólo una parte básica de los closing costs que esperamos te pueda dar una idea más precisa sobre lo que implica comprar una casa o departamento a través de una hipoteca.
Lo más recomendable es tener unos fondos estimados, apoyarte en el comparador de Busconómico para encontrar los préstamos hipotecarios más atractivos y gestionar bien tus finanzas.
English: What are mortgage closing costs?