Tener una vivienda propia se ha convertido en un proceso costoso que a menudo requiere la ayuda de financiamiento hipotecario. Por eso muchos compradores primerizos tienen algunas dudas sobre cómo funciona el proceso.
Para dejar esos miedos de lado y darte ese conocimiento de lo que puedes esperar, hicimos nuestra de lista de preguntas frecuentes al contratar una hipoteca en los Estados Unidos.
¿Necesito buen score para conseguir una hipoteca?
No es necesario, pero sirve para conseguirte mejores condiciones. No resulta extraño obtener financiamiento gubernamental con un puntaje de 500 o una hipoteca convencional con apenas 620+.
El problema se reduce a una tasa de interés más alta mientras más bajo sea tu score. Por ejemplo, una diferencia crediticia de buena a excelente puede significar un ahorro superior a los $50 mil USD.
¿Existe algún programa de vivienda sin enganche?
Ciertamente los hay. Para que esto suceda, tanto tú como la propiedad deben reunir ciertas condiciones. Mucho tiene que ver con la ubicación de la vivienda, tu historial de empleo, comportamiento crediticio y otros factores relevantes. Puedes consultar con algún agente para saber si esta opción está disponible.
- Interés: 2.88%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Consultar
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Fijo
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Desde el 2.25% al 2.875%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: LIBOR + diferencial
- Plazo máximo: 30 años
¿Qué diferencia hay entre ser precalificado y preaprobado?
No se debe confundir el estatus de preclasificación con el de preaprobación.
La primera está basada en información verbal que le das al asesor o ejecutivo, por lo cual no hay verificación, documentos ni un compromiso escrito sobre la hipoteca. Es un estimado de cuánto puedes pedir prestado y mentir al respecto puede tener efectos negativos.
En cambio, la preaprobación consiste en un acuerdo con el banco o prestamista que requiere la presentación de los mismos papeles que para la solicitud (talones de pago, estados de cuenta, etc.).
Es importante porque les demuestra a los vendedores tu compromiso de comprar y obtienes un aval escrito sobre la cantidad que te podrían prestar.
¿Qué documentación hace falta para un préstamo hipotecario?
Aunque la solicitud de documentos puede variar de un prestamista a otro, se trata de un procedimiento bastante estandarizado. Lo más común es que te pidan los talones de pago del último mes, las formas W2 de los últimos 2 años y el número de seguro social. Además, deberás entregar:
- Licencia de conducir.
- Estados de cuenta bancarios.
- Verificación de fuente de ingresos.
- Estados de cuenta sobre activos.
- Contrato de compraventa ejecutado.
- Copia de un depósito de garantía (cheque).
¿Qué es una cuenta escrow?
La cuenta de depósito en garantía sirve para manejar ciertos pagos relacionados con la obtención de la hipoteca, como el seguro privado y los impuestos. Cuando consigues la aprobación del crédito hipotecario, tendrás que depositar un monto único a este fondo y luego seguirás abonando con cada mensualidad.
¿Cuáles son los puntos de descuento de hipoteca?
Los mortgage points son una opción habitual cuando se trata de obtener mejores condiciones de financiamiento. Existen 2 tipos básicos: los de originación y los de descuento.
Por lo general, los puntos de hipoteca valen el 1% del costo total del préstamo y sirven para reducir la tasa de interés. La compra de cada punto te baja hasta 0.25% (máximo 5-6) y te pueden ahorrar mucho dinero en plazo mayores a 20 años.
¿Qué es el seguro privado de hipoteca?
El PMI (Private Mortgage Insurance) es uno de los requisitos más comunes al momento de contratar una hipoteca convencional. Se aplica cuando no tienes dinero suficiente para pagar el enganche del 20% o más.
Es una póliza que protege a la entidad bancaria en caso de que no puedas terminar de pagar el crédito en el tiempo establecido. Para evitarlo, tienes la opción de usar el 80/20 (2 préstamos), pagar una tasa de interés más alta o usar un programa patrocinado por el gobierno.
¿Qué son los costos de cierre?
Los Closing Costs hacen referencia a una variedad de pagos que tendrás que hacer antes de completar el trámite. Habitualmente representan un monto de 2-5% sobre la valoración de la vivienda. Son cargos adicionales que incluyen comisiones legales, intereses prepagados, cargos por documentación y más.
¿Qué es el rate lock?
Asegurar la tasa de interés significa que llegas a un acuerdo con el banco para que esta no cambie durante un tiempo prudencial, que puede ir de 30 a 90 días.
Te recomendamos esta opción si ves que las tasas están subiendo y no quieres exponerte a un cambio sustancial que implique gastar más dinero en tramitar la hipoteca.
¿Puedo obtener una hipoteca con crédito malo o si estuve en bancarrota?
Sí, es posible. Si tu crédito está por debajo de 400, tendrás que tomar las medidas necesarias para mejorarlo. Dependiendo del tipo de bancarrota (Capítulo 7 ó 13) y otros factores, tendrías que esperar de 2 a 4 años para conseguir una hipoteca.
Si tienes más preguntas sobre los detalles que conlleva una hipoteca en Estados Unidos, en el comparador de Busconómico nuestros expertos pueden aclararte los temas más relevantes.
English: Mortgage loans frequently asked questions