La compra de una vivienda te exige incorporar una serie de cálculos que van más allá del precio del inmueble. Hay que saber que el costo medio de una casa llegó a $405,000 en marzo de este año, lo cual afecta la relación préstamo‐valor o loan-to-value ratio.
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Esta métrica clave se utiliza para determinar el grado de riesgo que representan para un acreedor. Si el precio del inmueble es elevado, el dinero que vayas a dar como down payment o enganche tal vez no cubra el porcentaje que esperas del precio del inmueble.
Esto puede significar un LTV alto, que puede afectar la tasa de interés y las condiciones finales. Por eso revisaremos lo que implica la relación préstamo‐valor y algunos de sus aspectos clave.
¿Qué es la relación préstamo‐valor (LTV)?
De forma sencilla, la LTV representa el porcentaje del monto que vas a obtener de financiamiento con respecto al valor de la vivienda que quieres comprar. Visto de otra forma, si tu enganche es del 10%, entonces tu relación préstamo‐valor sería del 90%.
Esto es un aspecto clave para el prestamista porque los diferentes valores relacionados con el LTV varían en función de las hipotecas disponibles.
También resulta importante para que bancos y otras instituciones financieras evalúen el riesgo. Cuanto menos dinero pongas como enganche, mayor será el riesgo y las condiciones del préstamo menos favorables.
El cálculo de esta proporción es muy sencillo, solamente tienes que dividir la cantidad del crédito hipotecario otorgado entre el valor de tasación del inmueble. Supongamos que la vivienda tiene un precio de $300,000 y pones de enganche $30,000. En este caso tendríamos:
- $270,000/$300,000 = 0.9 o 90%
¿Cuál es una buena ratio loan to value?
Aunque un LTV de 90% puede ser algo común, algunos prestamistas no quieren conceder una cifra tan alta. Como es lógico, los financistas siempre preferirán a quienes pueden cubrir la mayor cantidad posible del bien que pretenden comprar. Si bien una relación préstamo‐valor no significa que te van a rechazar, lo ideal es que no supere cierto límite.
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Como regla general, no deberías tener un ratio préstamo-valor por encima del 80% si quieres asegurar condiciones contractuales más favorables. Por supuesto, no deberías desanimarte si por alguna razón no logras reunir ese 20% para el enganche.
Esto es porque hay múltiples opciones que pueden hacer posible la compra de una vivienda (USDA, préstamos FHA, VA, etc.).
¿Qué es CLTV (relación préstamo‐valor combinada)?
Este valor se aplica cuando hay más de un crédito asociado con una vivienda. Por ejemplo, una hipoteca primaria y una segunda hipoteca, como una HELOC o una línea de crédito. Cuando esto pasa, se divide el saldo combinado de la deuda que has contraído entre el precio de la propiedad que deseas adquirir.
Los prestamistas toman en cuenta este cálculo cuando solicitas refinanciamiento o un crédito hipotecario sobre el valor acumulado. Supongamos que tu vivienda posee una tasación de $300,000, tienes un saldo de $150,000 en tu primera hipoteca y quieres una HELOC de $50,000. Este cálculo sería así:
- $150,000 + $50,000 = $200,000 / $300,000 lo que da 0,66 o 66%
¿Cómo la relación préstamo‐valor afecta tu hipoteca?
El LTV es una consideración crítica para los prestamistas cuando están evaluando qué tipo de hipoteca podría favorecerte más. Este valor sirve para determinar tu elegibilidad para los créditos hipotecarios que tienen distintos umbrales.
Ya que los bancos y prestamistas privados no suelen dar más del 80%, este cálculo también se usa para ver si calificas a un HELOC o no.
Más que todo, el LTV se utiliza para definir tu perfil de riesgo frente a un compromiso de esta magnitud. Como hemos explicado antes, una relación préstamo‐valor alta implica un mayor riesgo para quien te otorga financiamiento. En el supuesto de un juicio hipotecario, puede perder más dinero en función del monto.
Las formas de atenuar este riesgo es aumentando la tasa de interés y exigiendo la compra de un seguro hipotecario privado (PMI), el cual usualmente se contrata para obtener un ratio préstamo-valor superior al 80%.
El costo de dicho PMI puede depender de tu score o nivel de deuda. Esta póliza le puede agregar de $30 a $70 a tu mensualidad por cada $100,000 de préstamo.
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En definitiva, la relación préstamo‐valor sirve para calcular el porcentaje de capital financiado sobre el total del valor de compra. Los prestamistas hipotecarios utilizan el LTV para estimar el nivel de riesgo cuando van a dar un crédito. Por este motivo, el porcentaje que tengas va a determinar los términos y condiciones del contrato en caso de aprobación.
Al momento de hacer la solicitud de una hipoteca, no debes preocuparte si tu loan-to-value es muy alta porque hay muchos programas gubernamentales y privados que permiten enganches por debajo del 5%. Además, el banco o entidad financiera podría aprobar tu petición usando otros criterios, como tu historial y puntaje de crédito.
English: What is the loan-to-value (ltv) ratio?