Las hipotecas son conocidas por su extenso papeleo y requisitos exigentes. Entre los muchos términos que deberías manejar, está el de down payment o enganche, que se podría resumir como la parte del valor de la vivienda que aportas de tus ahorros.
Pero aunque pueda parecer sencillo, este término tiene distintas implicaciones a la hora de contratar un préstamo hipotecario en Estados Unidos. Aquí te lo explicamos con más detalle.
¿Qué es el enganche o down payment?
El down payment o enganche corresponde a la parte del precio de una vivienda que pagas por adelantado y sale de tu bolsillo. Mientras que en el pasado la recomendación era el 20% del valor total del inmueble, eso ha cambiado.
Actualmente es habitual que se aporte menos, aunque para ello lo normal es que el banco te pida un seguro hipotecario privado (PMI), que incrementa el coste de la financiación.
Los facilitadores de créditos hipotecarios llaman LTV (loan-to-value o ratio préstamo / valor) al porcentaje del valor que financian, que puede llegar hasta el 100%, e incluso superarlo si se requiere más dinero para comprar muebles o realizar reformas.
Esta referencia es importante porque te indica lo máximo del monto que te va a dar una entidad financiera para comprar una casa.
Ventajas de aportar un mayor down payment
Cuanto mayor es el down payment que aportas de tus ahorros, más fácil es que te aprueben la solicitud y que obtengas unas mejores condiciones, como tasas más bajas y menos comisiones.
Además, existe una compensación entre el
down payment y tu score de crédito. Si tienes
un mal crédito pero aportas un alto enganche es más probable que te acepten la solicitud, ya que el banco asume menos riesgos. Igualmente, si tienes un alto score, te puedes permitir aportar menos
down payment.
Es bien sabido que el down payment suele ser la mayor dificultad para primeros compradores. Esto a veces los obliga a elegir una hipoteca con requerimientos menos exigentes, lo que podría implicar el pago de un seguro. Esto es normal cuando pones menos del 20%.
¿Cuánto es el enganche mínimo para una vivienda?
Esto va a depender del precio del inmueble, el tipo de propiedad y el plan hipotecario. Usualmente va de 0% a 20%, pero puede ser mayor en función de la propiedad y de las posibilidades del comprador.
A continuación, te damos algunos ejemplos:
Jumbo loans
Estos créditos hipotecarios apuntan a compras de viviendas lujosas que busca una minoría. Aunque te suelen pedir un enganche del 10%, puede estar por encima del 20% en base al precio, tu historial de crédito y las condiciones del prestamista.
Hipotecas convencionales
Las hipotecas convencionales están apoyadas por Fannie Mae y Freddie Mac, lo que las hace menos exigentes. Mientras que para la mayoría de viviendas el enganche mínimo es del 3%, las casas premanufacturadas, duplex y condominios requieren un 5%.
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Para estas hipotecas, si quieres aportar menos del 20%, debes contratar un seguro hipotecario privado (PMI), que compensa el mayor riesgo que asume el banco pero que supone un coste mayor para el comprador.
Créditos hipotecarios con el aval del gobierno
Las hipotecas que menos down payment piden son las que apoya el gobierno, como la FHA, USDA y VA (militares).
- Si eres elegible para una hipoteca USDA, puedes obtener el 100% del LTV.
- Quienes pueden optar por un crédito VA, también pueden conseguir el 100% del valor del inmueble.
- Los que utilizan un préstamo FHA pueden poner 3.5% de enganche si tienen un puntaje de 580 o más. Los que están por debajo de dicho score deben colocar al menos un 10%.
Esta clase de financiamiento también requiere que pagues una especie de prima de seguro o un monto de garantía. Para las VA, se conoce como comisión de financiamiento; para la USDA, existen las comisiones anuales y la cuota de garantía anticipada; para la FHA debes pagar las primas de seguro hipotecario (MIP), que son por adelantado y anualmente.
El down payment más bajo que puedes costear
Al momento de hacer las cuentas para una vivienda que te interesa, puedes empezar por la regla del 28%. Esto quiere decir que no deberías gastar más de dicho porcentaje en la mensualidad de la hipoteca.
Por ejemplo, si tu ingreso neto mensual es de $2,000, tendrías que invertir $560 como máximo en la cuota que pagarás cada mes, en la que se incluye tanto el capital como los intereses y los seguros correspondientes, si están financiados también.
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La recomendación habitual es que trates de dar un enganche de al menos el 20% del valor de la vivienda. Es una buena referencia a la cual apuntar porque evitas el gasto del PMI, obtienes condiciones más favorables y al final pagas menos.
No obstante, si no dispones de suficientes ahorros, no te queda más remedio que reducir el down payment. Como has visto, hay hipotecas con bajo enganche que te dan el 96.5%, el 99% o incluso el 100% de financiamiento. Lo más importante es sacar bien las cuentas para que puedas manejar las cuotas de la hipoteca.
English: What is the down payment on a mortgage loan?