Al momento de solicitar una hipoteca en Estados Unidos, cuentas con una gran variedad de opciones a tu alcance. Si no cumples con los requisitos para un préstamo hipotecario convencional, siempre puedes acudir a la FHA u otra agencia gubernamental.
Dada su importancia, veremos con más detalle cómo apareció dicha institución y cuál es su objetivo.
Breve reseña histórica de la FHA
La Gran Depresión fue una época de cambios drásticos para las familias trabajadoras que eran consideradas clase media o baja. Durante esta crisis, las hipotecas tenían plazos de 3 a 5 años, una tasa de interés superior al 50% y no disponían de planes de amortización. Además, la crisis bancaria forzó el cobro de créditos vencidos, no había refinanciamiento y muchos perdieron sus hogares.
Las condiciones precarias llevaron a la reestructuración del sistema financiero y a la creación de la Ley Nacional de Vivienda en 1934. Por iniciativa del ex presidente Franklin Delano Roosvelt y el apoyo del Congreso, ese año nació la Federal Housing Administration (FHA). No obstante, las ventajas que ofrecía para conseguir un hogar financiado estaban limitadas a personas de raza blanca.
Este ente pasó a formar parte del HUD (Department of Housing and Urban Development) en 1965 y la implementación de este programa facilitó que las personas calificaran con menos requisitos para conseguir una hipoteca y redujo el riesgo para las entidades prestamistas. Esta situación generó un aumento del mercado de casas unifamiliares, impulsando la posesión de propiedades en EUA, alcanzando su máximo en 2004 (69,4%).
Funciones básicas de la FHA
La creación de la FHA tuvo como principio darles a los ciudadanos norteamericanos la posibilidad de conseguir una vivienda digna, aun estando en condiciones poco favorables. Esta agencia gubernamental dispone de varios programas dedicados a dar financiamiento para reparar tu hogar y también para que puedas comprar una casa nueva o usada.
En otro sentido, este organismo federal te da la posibilidad de obtener la cantidad de dinero para la cual calificas según tus condiciones financieras actuales. Además, proporciona asesoría a los bancos y entidades prestamistas para reducir el riesgo al momento de otorgar hipotecas. En todo este proceso, la Federal Housing Administration actúa como un intermediario.
Según lo anterior, no debes entender que esta agencia es la encargada de prestarte el dinero que estás gestionando a través de su sistema. Este organismo contacta a su red de instituciones afiliadas para conseguir los recursos que solicitan las personas. Por ello sus préstamos hipotecarios son conocidos como “FHA insured”, siendo respaldados por el gobierno.
Hipotecas FHA
Aquí tienes algunas de las hipotecas que comercializan las entidades financieras en Estados Unidos con las que puedes aprovechar las ayudas ofrecidas por la FHA para poder acceder a un préstamo hipotecario con unos requisitos menos exigentes:
- Interés: Fijo o variable
- Plazo máximo: Consultar
- Interés: 3.75%
- Plazo máximo: 30 años
Tipos de hipotecas de la FHA
Aunque ya hemos cubierto algunos tipos de hipotecas a los cuales tienes acceso en Estados Unidos, esta vez especificaremos un poco más. Cuando acudas con tu caso a la FHA, las opciones disponibles serán las siguientes:
- Préstamo Sección 245. Este programa está especialmente diseñado para personas que esperan que sus ingresos mejoren en un futuro próximo. La sección 245 hace referencia a la Graduated Payment Mortgage (hipoteca de pago para graduados), que empieza con mensualidades bajas que luego van subiendo con el tiempo. También existe la Growth Equity Mortgage (hipoteca de aumento de valor), la cual tiene aumentos en los pagos mensuales principales y puedes tardar menos en pagarla.
- Crédito para mejoras 203k. Esta alternativa te permite pedir dinero prestado tanto para hacer reparaciones en tu hogar actual como para adquirir una vivienda. Además de incluir los posibles costos de reparaciones o renovaciones, puede servirte en el supuesto de que no tengas mucho dinero para los closing costs después de dar el enganche.
- Programa HECM. También conocido como Home Equity Conversion Mortgage (hipoteca de conversión de equidad hogareña), es una opción para personas mayores de 62 años. Funciona como un préstamo hipotecario reversible que les da financiamiento basado en el valor de sus hogares y al mismo tiempo les permite conservar el título de propiedad. Puedes elegir entre una línea de crédito o abonos mensuales fijos.
- Programa de eficiencia energética. Parecido al 203k, está destinado a la aplicación de mejoras en tu hogar para reducir gastos relacionados con la electricidad. Es un crédito hipotecario que funciona bajo la siguiente premisa: un consumo energético más racional baja tus recibos, dándote más capital para asumir este compromiso. Las medidas más frecuentes incluyen mejorar el aislamiento, la instalación de sistemas eólicos o paneles solares.
Aunque el proceso de solicitud es el mismo, la gran diferencia de los préstamos FHA es que el prestamista puede omitir tu historial crediticio. En vez de ello, podría revisar tus registros de pagos (servicios, renta, entre otros) o tu experiencia laboral de los últimos 2 años. Siempre que tengas un puntaje de crédito aceptable ahora, puedes pedir financiamiento habiendo sido desalojado o declarado en bancarrota.
Organismos como la Federal Housing Administration son esenciales si contribuyen al bienestar popular. Si buscas alternativas de hipotecas, no dejes de consultar el comparador de Busconómico.
English: What is the FHA? (Federal Housing Administration)