Cuando pensamos en hipotecas Jumbo o Jumbo loans, podemos imaginar algo que promete una gran recompensa o que tal vez no podamos manejar. Hay parte de cierto en dicha afirmación y es lo que trataremos de averiguar mejor en este artículo.
De qué tratan los jumbo loans
Un jumbo loan o préstamo jumbo representa una hipoteca que sobrepasa el límite de conformidad de crédito que impone la FHFA (Federal Housing Finance Agency). Esto quiere decir que la cantidad otorgada por el banco o prestamista no está respaldada por el gobierno.
En casi todo Estados Unidos, el mínimo para esta operación es de $647,200 en el año 2022, y no la vas a conseguir a través de Freddie Mac o Fannie Mae.
También conocidas como hipotecas convencionales no conformistas, implican mayores riesgos para quienes las ofrecen ya que no están aseguradas por entidades federales.
Como es lógico creer, están diseñadas para comprar propiedades de lujo en mercados de bienes raíces muy atractivos y donde la competencia por el suelo aumenta con los niveles de prosperidad.
- Interés: Fijo o variable
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Fijo o variable
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: 3.75%
- Plazo máximo: 30 años
Dependiendo del condado, el límite podría estar establecido en 150% más. Esto aplica para sitios como Alaska, Hawái, Las Islas Vírgenes (US), Guam y otras localidades continentales donde el valor de las casas se ubica por encima de este promedio.
Estos créditos hipotecarios suelen tener una tasa fija o variable y los términos de su contratación varían de una entidad financiera a otra.
Tasas de las hipotecas jumbo
Anteriormente, las jumbo mortgages presentaban tasas de interés más elevadas que las convencionales por diferentes motivos. No obstante, esta diferencia se ha reducido con el tiempo, llegando a ser comparables entre sí o incluso menores dependiendo del porcentaje de enganche.
Por eso siempre es recomendable comparar hipotecas para obtener las mejores condiciones.
Nos parece importante recalcar que, aunque estos productos financieros no pueden ser respaldados por empresas patrocinadas por el gobierno, hay otras instituciones que pueden manejarlos sin problemas.
Dado que estos valores implican un mayor riesgo ante la posibilidad de default, se negocian en base a una prima de rentabilidad mayor que con las opciones tradicionales.
¿Qué necesitas para conseguir un crédito hipotecario jumbo?
Los requisitos para los jumbo loans son más estrictos que para otras hipotecas convencionales.
Si estás pensando en adquirir una propiedad de al menos medio millón de dólares y no cuentas con el dinero en el banco, necesitas respaldo. Esto significa que debes contar con un score crediticio muy por encima del promedio e ingresos bastante convincentes.
Teniendo esto en cuenta, lo desglosaremos así:
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Fondos de reserva. Es claro que cuanto más dinero tengas en tus cuentas, mayores son las probabilidades de que te presten atención. Ya que se trata de una suma de dinero que muchos no verán en su vida, los prestamistas necesitan asegurarse de que puedes pagar.
Por eso necesitan verificar que cuentas con una reserva de efectivo suficiente para 6 meses o un año de mensualidades.
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Relación entre ingresos y deudas (Debt-to-income ratio). Este dato es importante porque si tu puntaje de crédito está por debajo de 700, tienes que compensar con menos endeudamiento. Para evitar que estés sobre endeudado/a, tu DTI no debería superar el 45%.
Esta consideración puede ser más flexible mientras tengas activos o efectivo que respalden tu solicitud.
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Documentación. A diferencia de una hipoteca convencional, la jumbo cuenta con más requisitos en cuanto a documentación sobre tu patrimonio.
Entre otras cosas, vas a necesitar tus declaraciones de impuestos al día y completas, estados de cuenta, las formas 1099, las planillas W2 y cualquier otra información sobre inversiones o cuentas.
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Ingresos y score crediticio. Se estima que las personas con ingresos de $250 mil hasta $500 mil dólares son quienes presentan buenas condiciones para estos préstamos.
Esto debe combinarse con un puntaje de crédito por encima de 740, que puede ser menor si tu nivel de endeudamiento respalda dicha condición.
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Porcentaje de enganche. En el pasado, las entidades financieras que otorgaban préstamos jumbo solían pedirte al menos un 30% de enganche. Esto ha cambiado y ahora puedes esperar pagar desde un 10 hasta un 20%.
Como este financiamiento es tan alto, el hecho de abonar menos del 20% incluso podría evitar que tengas que contratar el famoso PMI.
Observaciones finales
Tener el poder adquisitivo para sacar un jumbo loan es una buena noticia para cualquiera. Aun así, hay consideraciones importantes detrás de esta decisión, como los impuestos, los costos de cierre, el enganche y los requisitos de papeleo.
En última instancia, siempre será mejor para ti y el banco manejar una sola deuda grande que procesar 2 o más hipotecas al mismo tiempo. Si buscas jumbo mortgages, en el comparador de Busconómico tenemos las más atractivas para esa propiedad de lujo.
English: What are Jumbo loans (large mortgage loans)