La dinámica de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos tiene algunas particularidades que la hacen atractiva y compleja al mismo tiempo. No quiere decir que sea difícil de entender, sino que incluye varios aspectos que vale la pena conocer antes de solicitar una hipoteca.
En esta categoría están los puntos de descuento (Mortgage Discount Points), que explicaremos a continuación.
De qué tratan los puntos de descuento de una hipoteca
Los Mortgage Discount Points representan un pago único por adelantado para el banco o prestamista al momento del contrato del crédito hipotecario. La finalidad de este abono es obtener una tasa de interés menor o “descontada” para reducir las cuotas mensuales. Cuando te dan esta opción, esta operación también se conoce como “buying down the rate” (comprando una tasa reducida).
Al momento de aprovechar este recurso, cada punto tiene un valor del 1% del monto total de la hipoteca solicitada. Por ejemplo, si pides $150,000 dólares, el costo de la tarifa mencionada equivale a $1,500. Por lo general, la entidad financiera te puede rebajar un 0.25% de la tasa de interés por cada punto, pero este descuento puede ser mayor o menor según las políticas del prestamista.
- Interés: 2.88%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Consultar
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Fijo
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: Desde el 2.25% al 2.875%
- Plazo máximo: 30 años
- Interés: LIBOR + diferencial
- Plazo máximo: 30 años
Por otra parte, no siempre tendrás la oportunidad de pagar el 1% o más. A veces la institución financiera que has elegido podría ofrecer medio punto (0.5), lo que en teoría se traduciría en una rebaja del 0.125%. Lo opuesto también es factible ( máximo 3 puntos), por eso es importante comparar hipotecas para tener la información precisa sobre este tipo de condiciones.
Aspectos clave sobre los mortgage points
Durante la solicitud de una hipoteca, el banco te da una cotización dividida en 2 partes: una indica la tasa de interés y la otra la cantidad de puntos necesarios para obtener dicho porcentaje. Por lógica, cuantos más puntos pagues, menor será tu tasa. Cuando recibes el estado de cuenta de settlement, la reducción aparece como “Tarifa de descuento” (Discount fee) o “Compra de tarifa reducida” (Mortgage Rate Buydown).
También nos parece relevante señalar lo siguiente:
- Estos puntos de descuento de hipoteca son deducibles de impuestos en función de tu declaración al IRS. Mientras que te sugerimos contratar a un profesional de taxes, ten presente que esto no sucede si se trata de un préstamo hipotecario para refinanciamiento.
En el caso de las ARM o hipotecas variables, el descuento solo aplica durante el plazo fijo del crédito. Dependiendo del banco que uses, la tasa de interés puede bajar una vez empiece el ajuste a la tasa variable. - Considera el enganche que vas a dar antes de comprar los mortgage points. Si abonas menos del 20%, es posible que tengas que pagar el PMI (Personal Mortgage Insurance). Por lo que necesitas calcular cómo te afecta este gasto adicional en comparación con el interés adelantado.
- Toma en cuenta que, aunque el cálculo del APR es importante, puede ser perjudicial con respecto a los puntos de descuento. Esto es porque asume que vas a mantener la hipoteca por el plazo convenido (10, 15, 20 ó 30 años). Como este valor no considera el hecho de mantener el crédito hipotecario por menos tiempo, a veces es preferible basarse en la tasa de interés.
¿En qué situación conviene usar los mortgage points?
Antes que nada, hay 2 factores que debes tomar en cuenta: si te queda suficiente dinero sobrante para pagarlos y el tiempo que piensas habitar la vivienda que quieres comprar. Cuanto más tiempo vivas en la casa o departamento, mayor será el ahorro con el prepago de intereses.
Un ejemplo simple luce así:
- Para una hipoteca a 30 años de $100 mil dólares con 5% de interés, obtienes una cuota mensual de $537.
- Si compras 3 puntos de descuento de hipoteca, la tasa bajaría tentativamente a 4.25%, ubicando el pago mensual en $492.
La compra de los puntos en este ejemplo, cuesta $3,000 y obtienes un ahorro al mes de $45. El tiempo necesario de estancia en la vivienda para salir parejo o cubrir los gastos, es de 66 meses o 5.5 años. Como se trata de 360 meses, usar los mortgage points es una opción inteligente cuando piensas estar en inmueble por más tiempo del señalado. De no ser así, es preferible no hacerlo.
Los puntos de descuento de la hipoteca son un recurso interesante para reducir el monto final que vas a terminar pagando por este préstamo. Eso sí, debes tener presente algunas variables para poder aprovecharlos de forma inteligente. Mientras tanto, puedes utilizar el comparador de Busconómico para encontrar los créditos hipotecarios más atractivos y tomar una decisión informada en base a datos precisos.
English: What are the discount points on a mortgage