Si estás buscando hipoteca o haciendo cálculos de los pagos mensuales si vas a contratar una hipoteca seguro que te ha encontrado con la palabra PITI.
El PITI hace referencia al pago mensual de la hipoteca incluyendo el Principal, los Intereses, los Impuestos y los Seguros. El pago mensual de la hipoteca incluye todos esos conceptos y se denomina PITI,
PITI son las siglas en inglés de principal, interest, taxes and insurance. En un préstamo normal la cuota o pago mensual incluye los intereses y el principal (parte de dinero prestado que se devuelve cada mes), pero en una hipoteca hay que sumarle el impuesto de propiedad correspondiente a la vivienda y el seguro de vivienda.
El conjunto de todas las partidas que componen el pago mensual de una hipoteca es el PITI. Es algo que debes saber para no equivocarte al hacer cálculos con un simulador o calculadora de préstamos. Al solicitar una hipoteca, el prestamista calculará el PITI para antes de decidir si calificas para una hipoteca.
¿Qué significa cada parte del PITI?
Ya está claro que PITI es un término que se utiliza para calcular los pagos mensuales de una hipoteca teniendo en cuenta principal, intereses, impuestos y seguros. Vamos a ver los que significa cada una de las partes del PITI.
Principal
La primera parte del PITI es el principal, es la cantidad de dinero que pides prestado en una hipoteca para financiar la compra de la vivienda. Imagina que compas una vivienda por un precio de $500,000 y tienes ahorros por $100,000. En ese caso pedirás prestado en la hipoteca $400,000, que es la cantidad que corresponde al principal de la hipoteca.
Si es una hipoteca fija a 30 años lo que queda es una hipoteca con un principal de $400,000.
Interés
El interés es la cantidad de dinero que pagas al prestamista hipotecario a cambio de que te preste el dinero que necesitas (el principal) a la hora de comprar una vivienda. Este dato es clave para el cálculo del PITI.
La cantidad que se paga de interés se calcula gracias a la tasa de interés al que te conceden la hipoteca. Si al contratar una hipoteca la firmas por una tasa de interés del 6,5%, con esa tasa se calculan los intereses que tienes que pagar en función de la cantidad de dinero que te queda por pagar del principal y del tiempo.
A medida que vas haciendo pagos mensuales la cantidad de interés que pagas es menor cada mes.
Siguiendo con el ejemplo anterior si contratas una hipoteca con una tasa de interés del 6,5% de $400,000 a 30 años pagarías de pago mensual $2,528, de los cuales el primer mes $2,166 corresponden a intereses.
Según van pasando los meses la cantidad que se paga de interés disminuye, así en el mes 20 los intereses son de $2,127, en el mes 100 de $1,910 y en el pago mensual número 300 de $709.
El pago mensual no cambia, pero al principio una mayor parte del pago mensual de su hipoteca cubre el costo de los intereses, pero a medida que continúa pagando el préstamo, una mayor parte de ese pago cubre el capital.
Impuestos
Los impuestos en el PITI se refieren al pago del impuesto de la propiedad, la cantidad de ese impuesto se determina por el valor de la vivienda y su ubicación. Generalmente es el propio prestamista hipotecario el que recauda este impuesto a través del pago de la hipoteca, por ese motivo hay que tenerlo en cuenta al calcular los pagos mensuales, y por eso forma parte del PITI.
La cantidad del impuesto depende del valor de la propiedad y de la tasa local que se aplica en el impuesto. En una calculadora de hipotecas es habitual que haya que introducir el ZIP Code para determinar la tasa del impuesto de la propiedad.
Aunque el impuesto es diferente en cada localidad suele ser de un promedio de $1 por cada $1,000 del valor de la vivienda al mes. En nuestro ejemplo de una vivienda de $500,000 el impuesto sería aproximadamente de $500 al mes.
En el momento de comprar una vivienda hay que hacer una tasación oficial para calcular con precisión la parte de impuestos.
Seguro
La mayoría de estados de EEUU no se exige por ley la contratación de un seguro, pero la mayoría de prestamistas hipotecarios exigen que contrates un seguro de propiedad para poder obtener la hipoteca. El coste del seguro se incluye dentro del cálculo del PITI para calcular los pagos mensuales de la hipoteca.
El seguro cubre los daños que puede sufrir la vivienda, y es la forma que tiene el prestamista de protegerse ante esos posibles daños.
Por norma general el coste del seguro se incluye en el pago mensual de la hipoteca.
El costo del seguro dependerá del valor de la vivienda, de los riesgos que cubre y de las tarifas de la aseguradora. Como media el coste es de unos $45 por cada $100.000 del valor de la vivienda al mes.
¿Cómo calcular el pago mensual PITI?
Una vez que hemos explicado cada parte del PITI, es sencillo calcular el PITI de una hipoteca. Los pasos a seguir son los siguientes.
1.- Determinar el pago mensual
Calcular la cuota del préstamo hipotecario teniendo en cuenta el principal, la tasa de interés y el plazo. Se puede calcular fácilmente con una calculadora de préstamos o utilizando Excel. Aquí tienes un vídeo que explica cómo calcular el pago mensual de una hipoteca.
En nuestro ejemplo tenemos una hipoteca con un monto principal de $400,000 a 30 años con un interés del 6,50%. El resultado es un pago mensual de $2,528.
2.- Calcular los impuestos de la propiedad
Si sabes exactamente la cantidad de impuestos que se pagan en tu localidad solamente debes sumarlos. Si no lo sabes puedes investigar y averiguar las tasas a pagar en el gobierno local. Es posible que puedas encontrar en Internet algún estimado de impuestos por estados, municipios o condados para conocer el impuesto que corresponde.
Si no consigues la cifra exacta puedes calcular aproximadamente que pagaras $1 al mes por cada $1,000, así en nuestra vivienda de $500,000 se puede estimar un pago de impuestos de $500 cada mes.
3.- Calcular el costo mensual del seguro
Si conoces el coste del seguro lo calculas en conste mensual, también puedes hacer una simulación utilizando los datos de algún cotizador de seguros.
Si no sabes el precio puedes hacer un cálculo rápido utilizado los datos de la prima anual media del seguro de propietarios de viviendas. Actualmente el precio medio es de $45 por cada $100,000 al mes. En nuestro ejemplo el coste del seguro es de $225 al mes.
4.- Calcular el PITI
Para calcular el PITI o el coste mensual de nuestra hipoteca son seguros e impuestos hay que sumar las 3 cifras anteriores. En nuestro ejemplo sería:
- Coste mensual hipoteca: $2,528
- Coste mensual impuestos: $500
- Coste mensual seguros: $225
Total: $2,528 + $500 + $225 = $3,253
Debes intentar ser lo más preciso posible para evitar al calcular el PITI de una hipoteca para evitar asumir pagos que no puedas pagar.
English: What is the PITI in a mortgage loan?